NECESITATE ȘI LEGALITATE ÎN EXPERTIZAREA TEHNICĂ A BLOCULUI

            Am transmis fiecărui proprietar hotărârea Adunarii generale extraordinare a asociației de proprietari din data de 24.09.2016 cu privire la stabilirea cotei de contribuție la constituirea fondului special pentru efectuarea expertizei tehnice a blocului la risc seismic.

            Vă informez de intențiile bune ale comitetului executiv pentru rezolvarea unor probleme care au trenat ani de zile. Printre acestea se înscrie și efectuarea expertizei tehnice a blocului la risc seismic.De reținut că acest demers s-a pornit la cererea multor proprietari din bloc. Pe stradă mi-au spus: ,,domnule președinte, faceți ceva cu această urgență 3 în care se află blocul”. De la așa ceva a pornit toată acțiunea.  

1 - SCURT ISTORIC

După cutremurul din 1977 blocul nostru a suferit unele avarii. O parte au fost remediate imediat după seism, o parte mai târziu, dar fără a se elibera un document oficial privind intervențiile efectuate și efectele acestora la un nou cutremur. În anul 1993 s-a efectuat o expertiză tehnică prin care s-a stabilit că blocul nr.51 a suferit avarii, iar din punct de vedere seismic, conform normativelor de la acea vreme, a fost încadrat în urgența a 3-a de intervenții ce trebuiau executate în maxim 10 ani de la producerea seismului. Se poate constata acest lucru accesând pagina de internet a Primăriei Generale a Municipiului București/Servicii/Alte informații de interes public/Lista imobilelor expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic actualizate la 04.10.2016/Pct.7 – Lista imobilelor încadrate în categorii de urgență, neîncadrate în clase de risc seismic corespunzătore/ pag.36, nr.crt.515.

            În anul 1993 expertiza tehnică s-a efectuat în conformitate cu Normativul de proiectare P100-92 cu încadrarea imobilelor în categorii de urgențe:U1, U2, U3. Din 2008 expertizele tehnice se efectuează conform Codului de evaluare antiseismică P100-3/2008 pe clase de risc seismic: R1, R2, R3, R4.

2 - NECESITATE

            Acum ne aflăm în anul 2016 la 39 de ani de la cutremurul din 1977 și la 23 de ani de la expertiza tehnică. Statistic, seismele mari au o ciclicitate în jur de 50 de ani. Deci mai sunt în jur de 11 ani până la un nou cutremur mare. Iar noi nu stim acum dacă blocul nostru rezistă la un asemenea seism sau are nevoie de consolidare.

            Când adunarea generalâ a luat decizia privind nivelul cotelor de contribuție a avut în vedere un prim factor: timpul relativ scurt până la un seism, iar dacă acesta se produce blocul nostru trebuie să reziste.

Respectăm opinia celor care ne dau asigurări că nu se întâmplă nimic cu blocul nostru la un nou cutremur. Dar nu este suficient.

            Expertiza tehnică evaluează blocul în conformitate cu normativele actuale din domeniul proiectării construcțiilor, norme care sunt mult mai stricte față de momentul proiectării blocului în anii 1960. De asemenea, verifică dacă modificările aduse apartamentelor nu afectează stabilitatea și rezistența la seism. Proprietarii care au făcut modificări nu au prezentat proiecte de modificare și nici nu au solicitat avizul asociației. S-au văzut doar grămezile de moloz din jurul blocului! Expertiza tehnică tocmai acest lucru își propune: să verifice rezistența mecanică și stabilitatea, în vederea încadrării blocului în clasă de risc seismic și fundamentării măsurilor de intervenție..

            Dacă expertiza o privim strict din punct de vedere financiar, dar nu și al scopului, atunci nu vom reuși în ce ne-am propus. Timpul nu iartă și mai ales nu așteaptă!

            Expertizarea tehnică a blocului nu este un moft, o escrocherie, ci o necesitate pentru considerentele expuse. Nu se dorește prejudicierea în vreun fel a proprietarilor și locatarilor din acest bloc! Consecințele neexpertizării: îndoiala permanentă asupra rezistenței și stabilitații blocului la cutremur; vanzarea locuinței sub prețul pieței; asigurare și împrumut la banci – blocate.

3 - LEGALITATE

            Obligația asociației de proprietari de a lua măsuri dacă blocul este afectat de seism, rezultă din mai multe acte normative, printre care menționez:

1) Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările ulterioare:

-         art.16 - ,,(1) Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică și eficiență energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri.

        (2) În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligația de a lua de urgență măsuri de consolidare, cu sprijinul autorităților publice locale sau centrale.”

            ATENȚIE: expertiza tehnică este lăsată în sarcina asociației. Deci până la consolidare, trebuie efectuată expertiza tehnică prin care se stabilesc ce lucrări trebuie executate și unde. Apoi urmează executarea consolidării cu sprijinul autorităților publice.

    - art. 45 alin (3), partea finală: ,,Proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special”. Fondul privind cota de contribuție pentru expertizarea tehnică are acest caracter. Banii din fond sunt folosiți doar pentru plata expertizei tehnice.

2) H.G. nr.1588/2007 privind normele de aplicare a Legii nr.230/2007:

   - art.12 - ,,Proprietarii membrii ai asociației de proprietari, pe lângă drepturile și îndatoririle prevăzute în statutul asociației de proprietari, au și următoarele drepturi și obligații:

           B) Obligații: d) să ia măsuri, în cadrul asociației, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum și pentru creșterea performanței energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale și să achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligația de a lua de urgență măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare, iar lucrările de reparații, intervenții etc. se vor executa cu personal autorizat.”

3). Pornind de la aceste temeiuri juridice, asociația de proprietari prin Hotărârea nr.17/24.09.2016 a dispus constituirea fondului special în cotele menționate în informarea anterioară. De reținut că, în conformitate cu prevederile art.24 alin. (4) din Legea nr.230.2007, ,,Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membrii ai asociației de proprietari”.

4 - CALCUL CONTRIBUȚIEI

Blocul nostru se constituie din 5 corpuri, egale ca suprafață.

Dimensiunile unui corp: L=27,6 m; l=11,5 m. Aria construită= 317,4 mp (aprox.=320 mp).

            320 mp x 5 corpuri = 1600 mp - amprenta la sol a blocului.

            1600 mp x 11 nivele (subsol, parter, 9 etaje) = 17600 mp.

            17600 mp x 2 euro/mp (tarif expertiză) = 35200 euro

            35200 euro x 4.5 lei/euro = 158400 lei cost total expertiză.

Cotele de contribuție se repartizează în funcție de cota-parte indiviză. Astfel:   

-         pentru garsoniere:    158400 lei x 32% =507 lei (=550 lei)

-         pt. apart. 2 camere= 158400 lei x 42% =665 lei ((=700 lei)

-         pt. apart. 3 camere= 158400 lei x 59% =935 lei (=950 lei)

Din toate aceste date, doar tariful pe expertiză este negociabil.

Am considerat că asemenea informații și date trebuie să fie cunoscute de toți proprietarii pentru a se putea lua decizii în interesul nostru, fiind obligați să trăim și să ne gospodărim împreună. Așa cum avem grijă de bloc, avem siguranța și confortul vieții noastre.

Este un efort financiar considerabil, o investiție în viitorul nostru și al copiilor nostri.

Cu respect,

Președintele asociației

         State Ioan